Флиппинг квартиры в Лос Анжелесе – реальный пример

Флиппинг квартиры в Лос Анжелесе – реальный пример

Один из наиболее часто задаваемых вопросов от наших читателей остается неизменный вопрос “Можно ли заработать на флиппинге домов и квартир в Лос Анджелесе и его районах” в различных его вариациях.

 

Тема “флиппинга” или быстрой перепродажи недвижимости подогревается “горячим” рынком недвижимости в южной Калифорнии, желанием заработать и сразу несколькими очень интересными ТВ шоу о “флипперах” “Flip This House”, “Flip or Flop” .

На прошлой неделе нам попался подходящий объект для флиппинга (Квартира была выставлена за $225,000 при том что подобные продаются за $285,000 и выше) и мы решили показать и рассказать с точки зрения профессионалов недвижимости о всех сторонах предпродажной оценки и “подводных камнях” работы с квартирой для перепродажи.

Какой же он на самом деле, флиппер заслуживающий внимание инвестора?

Знакомтесь, кандидат на “флиппинг”  386 S. Miraleste drv #470, San Pedro, CA 90273.

Это квартира (кондо) расположено в одном из районов пригорода Лос Анджелеса – Сан Педро, в лучшей его части, прямо на границе с “Беверли Хиллз Южного Залива” городом Палос Вердес.

Что такое Палос Вердес? Это полуостров рядом с центром Лос Анджелеса на котором расположены 3 элитных города – Палос Вердес (Palos Verdes), Палос Вердес Эстэйтс (Palos Verdes Estates) и Роллинг Хиллс (Rolling Hills). Представьте себе Беверли Хиллз на берегу океана, ну или Малибу на высоких скалах. Естественно в этом анклаве самые лучшие школы и детсады, множество мест где можно заниматься спортом – вело, пешими прогулками, нырянием с маской, подводной охотой на трофейных рыб, сбором лобстеров и другими хобби. Недаром большинство  спортсменов и знаменитостей живут в Палос Вердес с давних времен. В их числе многие актеры Голливуда, игроки Los Angeles Lakers и Los Angeles Clippers, звезды тенниса как Ангдре Агасси и другие известные личности.

Так вот, часть района Сан Педро (на самом деле это Лос Анджелес)  где расположена эта квартира в комплексе Miraleste Canyon Estates находится буквально на границе с Палос Вердес, почти на самом верху холма. Как результат – почти отсутствие каких либо правонарушений или преступности, кристально чистый воздух (комплекс находится выше уровня смога в Лос Анджелесе),  и преобладание солнечных дней ( из за высоты облака здесь нагреваются и “сгорают” намногобыстрее). Квартиры в этом комплексе пользуются спросом из за местоположения комплекса а также из за низких ставок по ипотеке.

Для начала нам нужно посмотреть MLS – Multiple Listing Service  или центральную базу данных всех объектов недвижимости  выставленных на продажу в Лос Анджелесе,  администрируюмую советом Риэлторов Лос Анджелеса и выяснить почем продаются подобные квартиры:

Краcным прямоугольником отмечены следующие поля:

S-Status: Статус объекта , далее идут 3 обозначения A- Активный листинг, P- Pending – В процессе продажи и самый главный для нас S-Sold – Проданные квартиры.

Также отмечено колонка адреса, цены и даты продаж.

Как видно из этой таблицы максимальная цена на проданной квартиры в комплексе была $298,000 и несколько за $295,000. Таким образом мы определили, что с качественным ремонтом мы сможем продать эту квартиру приблизительно за $300,000-$320,000

Из практики, знаем что качественный и хороший ремонт в какой квартире стоит порядка $25,000 и он будет включать в себя следующее:

1. Все малярно-покрасочные - снятие "попкорна" с потолка, выравнивание потолков, шпаклевка, нанесение texture на стены, полная покраска с акцентированными стенами,установка потолочных карнизов (crown moulding) и плинтусов.

2. Замена все кухоных шкафов и шкафов в туалетах.

3. Замена всех столешниц на кухне и в туалетах на гранитовые.
4. Установка recess lights в потолки, замена всех выключателей и розеток, замена всех внутренних дверей на новые.
5. Установка новый деревянных полов во всей квартире.
6. Замена всей сантехники.

Теперь давайте посчитаем расходы помимо ремонта которые нам предстоят в связи с последующей покупкой а затем продажей квартиры:

Итак, если вам повезет и администратор наследства выберет Ваш контракт, Вам придется оплатить расходы компании-посредника “эскроу” в размере приблизительно $2,000. Далее..

Затраты про продаже квартиры за $300,000

Сумма

Ремонт $25,000

Комисионные агенту будущего покупателя 2.5% $7,500

Услуги Эскроу и Титульной компании $1,500

Сумма всех затрат $34,000
 

Не забываем  про вездесущее налоговое ведомство которое облагает налог на прибыль полученую менее чем за 2 года ( Short Term Capital Gains Taxes) владения объектом той же самой ставкой что и ваш обычный доход.

Итак, мы узнали за сколько мы сможем продать квартиру и сколько будет стоить ремонт. На главный вопрос –  Сколько за нее заплатить свыше $225,000 отвечать Вам, граждане инвесторы!